Lever les freins à la construction neuve pour une nouvelle politique du logement

Le secteur du logement est aujourd’hui confronté à une double crise, une crise de l’offre et une crise de la demande.

Une crise de l’offre qui n’est pas nouvelle mais qui va s’aggraver.

Selon les chiffres donnés par le site SDES Sity@del2, la construction neuve ne cesse de diminuer depuis plusieurs années, passant de 493.800 mises en chantier en 2006 à 370.800 en 2022^. Cette baisse résulte principalement de la chute de l’accession à la propriété, qui est le principal moteur de la construction neuve, sans qu’elle soit compensée, même partiellement, par les autres secteurs du logement ; la location sociale étant restée stable et la location privée ayant diminué de moitié.

L’augmentation du coût des logements neufs en est la raison principale. Le « malthusianisme » de certaines collectivités locales, sous la pression des habitants, a conduit au pire à raréfier artificiellement le foncier disponible, au mieux à réduire la densité des logements construits sur ce foncier, renchérissant automatiquement leur coût. Par ailleurs, le coût de la construction a aussi augmenté sous l’effet des diverses contraintes règlementaires, justifiées par la protection de l’environnement ou la sécurité. A cette augmentation du coût des logements, a correspondu une baisse des aides de l’Etat, qui a demandé aux organismes d’HLM et au 1% logement de prendre le relais.

Cette situation a peu de chances de s’améliorer pour plusieurs raisons. Il est peu probable que le coût des matériaux qui a fortement augmenté diminue prochainement. Ensuite, la réduction de l’artificialisation des sols, qui va directement concerner les zones périphériques des villes et les zones rurales, a un double impact en augmentant le coût du foncier dans les villes comme le reconnaît l’étude d’impact de la loi et en réduisant l’habitat individuel qui représente en moyenne 45% de la construction.

A ces raisons s’ajoute maintenant une crise de la demande, encore plus inquiétante, due au renchérissement du coût du crédit, mais aussi, sans doute, à une perception plus pessimiste par les ménages de leur avenir et de l’évolution de leurs revenus. Il en résultera nécessairement une contraction des programmes de logements collectifs, déjà plus coûteux que les logements individuels, d’autant que les organismes d’HLM, dont la part de la capacité d’autofinancement réservée à la construction reste limitée, ne pourront guère augmenter la réalisation de nouveaux programmes en maîtrise d’ouvrage directe ni leurs acquisitions en état futur d’achèvement auprès des promoteurs. Les ménages à revenus modestes risquent de moins se tourner vers l’habitat individuel qui se trouve principalement dans les petites villes ou les zones rurales où la quotité du prêt à taux zéro est plus faible que dans les grandes villes, d’autant que l’incertitude sur la mise en œuvre du zéro artificialisation nette « ZAN » risque de réduire aussi l’activité des constructeurs de maisons individuelles.

La gravité de la situation justifie d’urgence une refondation de la politique du logement à laquelle le présent document apporte quelques pistes de réforme fondées sur une coopération entre l’Etat et les collectivités locales.

La COFHUAT (Confédération Française pour l’Habitation, l’Urbanisme, l’Aménagement du  Territoire et de l’Environnement) considère la crise du logement actuelle très grave.

Un groupe de travail a été réuni, composé des meilleurs spécialistes, pour faire un certain nombre de propositions qui ont été envoyées au pouvoir public.

 

Vous trouverez ci-dessous les documents :

2023-04-25 – Lever les freins a la construction neuve

2023-04-25 – Propositions issues des travaux du groupe de réflexion